Cine plateste actele la vanzarea unui apartament?

Acest ghid explica, pas cu pas, cine plateste actele la vanzarea unui apartament in Romania si ce sume merita bugetate in 2025. Vei gasi distributia tipica a costurilor intre vanzator si cumparator, exemple numerice actualizate, proceduri notariale si taxe catre institutiile publice. Referim cifre si practici raportate de ANCPI si UNNPR, astfel incat sa ai repere realiste si verificabile.

Rezumat practic: cine plateste, in majoritatea tranzactiilor

In practica pietei din Romania, cumparatorul plateste, de regula, costurile actelor de vanzare-cumparare (onorariul notarului pentru contract, taxele de carte funciara pentru inscrierea dreptului), iar vanzatorul suporta actele necesare pentru a-si face imobilul vandabil (certificat energetic, acte cadastrale de actualizare daca lipsesc sau sunt depasite, extras de carte funciara pentru informare) si impozitul pe transferul proprietatii. Conform Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania (UNNPR), partile pot insa conveni orice alta impartire, iar notarul o va consemna in contract. In 2025, Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) raporteaza in continuare volume ridicate, cu peste 50.000 de tranzactii imobiliare lunar in medie, ceea ce mentine standardizarea fluxurilor: cumparatorul achita actele de dobandire, vanzatorul aduce si plateste documentele prin care dovedeste ca poate vinde si isi achita impozitul retinut la sursa de notar.

Actele si costurile uzuale ale vanzatorului

Vanzatorul acopera, de cele mai multe ori, documentele care atesta situatia juridica si tehnica a apartamentului si obligatiile fiscale proprii. Un set minimal include certificatul de performanta energetica (de obicei 200–400 lei in 2025, in functie de suprafata si oras), extras de carte funciara pentru informare (circa 20–40 lei, variabil in functie de modul de solicitare), si certificatul de atestare fiscala de la directia locala de taxe (de regula gratuit sau cu taxe administrative minime). Daca planurile cadastrale nu reflecta situatia actuala (modificari interioare, balcon inchis, recompartimentari), vanzatorul suporta actualizarea documentatiei cadastrale, care poate varia intre 600 si 1.500 lei sau mai mult, in functie de complexitate. Impozitul pe transferul proprietatii este calculat de notar conform Codului fiscal si se retine la sursa din pretul primit; cota si baza de calcul depind de regulile in vigoare in 2025, astfel ca este prudent sa ceri o simulare la notar inainte de semnarea antecontractului.

Checklist costuri pentru vanzator (ordine orientativa 2025)

• Certificat energetic: 200–400 lei, valabil 10 ani, obligatoriu la incheierea contractului.
• Extras de carte funciara pentru informare: ~20 lei online / ~40 lei la ghiseu.
• Actualizare cadastru (daca este necesara): 600–1.500+ lei in functie de modificari.
• Certificat fiscal local: gratuit sau taxa administrativa modica (0–50 lei).
• Impozit pe transferul proprietatii: calculat si incasat de notar la semnarea actului.
• Eventuale datorii restante la asociatia de proprietari/utilitati: de regula suportate de vanzator.

Actele si costurile uzuale ale cumparatorului

Cumparatorul plateste componenta de autentificare si inscriere a proprietatii pe numele sau. Onorariul notarial pentru contractul de vanzare-cumparare este progresiv in functie de valoarea declarata si reglementat de grila UNNPR din 2025; pentru apartamente intre 70.000 si 120.000 EUR, suma totala (onorariu + TVA) tinde sa intre in intervalul 0,3%–0,8% din pretul declarat, in functie de particularitati. Taxele catre ANCPI pentru intabularea dreptului de proprietate sunt, in mod tipic, un procent redus din valoare, cu exceptii si reduceri conform tarifelor publice; pentru persoane fizice, multe tranzactii se incadreaza in jurul a 0,15%–0,5%. Se adauga extrasul de carte funciara pentru autentificare (emis direct notarului) si, daca este cazul, onorariul intermediarului (agentiei), comision ce ramane la libera negociere; in marile orase, 2%–3% + TVA este des intalnit in 2025.

Checklist costuri pentru cumparator (ordine orientativa 2025)

• Onorariu notarial contract vanzare-cumparare: aprox. 0,3%–0,8% din pret, plus TVA.
• Taxe ANCPI pentru intabulare: uzual 0,15%–0,5% din valoarea tranzactiei.
• Extras CF pentru autentificare: solicitat prin notar, cost modest (zeci de lei).
• Comision agentie (daca se aplica): frecvent 2%–3% + TVA din pret.
• Asigurare obligatorie PAD (daca cere banca la credit): ~130 lei/an pentru 20.000 EUR acoperire.
• Eventuale traduceri legalizate, procuri, sau cheltuieli cu autorizatii specifice.

Cat costa in 2025: scenarii orientative pe valori curente

Pentru un apartament de 80.000 EUR (valoare declarata in contract), intr-o tranzactie fara credit si fara modificari cadastrale, cumparatorul poate bugeta aproximativ 3.000–6.000 lei pentru notar si 600–1.800 lei pentru taxele de intabulare, plus 20–100 lei pentru extrasele CF, totalizand 3.600–7.900 lei. Daca se adauga un comision de agentie de 2% + TVA, costul cumparatorului creste cu ~8.000–9.500 lei. Vanzatorul, in acelasi scenariu, va plati 200–400 lei pentru certificatul energetic, 20–40 lei pentru extrasul CF de informare, 0–50 lei pentru certificatul fiscal, si impozitul pe transfer calculat si retinut de notar conform cotei aplicabile in 2025. In tranzactii cu credit ipotecar, costurile cumparatorului cresc prin evaluare (500–900 lei), inscrierea ipotecii (uzual 0,1%–0,3% din suma garantata la ANCPI) si comisioanele bancare. Potrivit rapoartelor BNR, dobanzile la creditele ipotecare noi in 2025 se mentin in intervalul mediu 5,5%–8% pe an, factor ce influenteaza ponderea tranzactiilor cu credit si presiunea pe bugetul total al cumparatorului.

Rolul notarului si fluxul banilor

Notarul are un rol central: verifica actele, solicita extrase CF pentru autentificare, calculeaza taxele si impozitul, incaseaza sumele aferente si transmite spre inscriere dreptul de proprietate in cartea funciara. In 2025, UNNPR mentine obligatia afisarii onorariilor si a transparentei costurilor, iar ANCPI opereaza prin sisteme electronice (eTerra) pentru inscrieri, ceea ce scurteaza termenele in multe judete. Practic, la semnarea contractului, cumparatorul achita pretul (sau il vireaza in contul agreat ori in escrow) si achita costurile notariale si taxele. Notarul retine impozitul cuvenit vanzatorului si il vireaza catre buget. ANCPI proceseaza apoi intabularea, termenele uzuale fiind de cateva zile lucratoare pentru serviciul standard, cu optiuni de urgenta cu taxe majorate. In 2025, ANCPI a raportat lunar peste 50.000 de tranzactii, cu varfuri sezonale ce depasesc 65.000, astfel incat programarile si fluxul financiar sunt bine standardizate.

Etapele platii si ale inregistrarii (pe scurt)

• Programare la notar, verificare documente si simulare costuri (onorarii, taxe, impozit).
• Solicitare extrase CF pentru autentificare direct de catre notar.
• Semnare contract, virare pret si achitare costuri; retinere impozit pentru vanzator.
• Transmitere dosar si taxele catre ANCPI pentru intabularea cumparatorului.
• Primirea incheierii de intabulare; predare chei si contorizari conform contractului.

Daca intervine creditul ipotecar: costuri si responsabilitati

In tranzactiile cu credit, apar costuri suplimentare si responsabilitati impartite clar. Banca iti cere evaluarea apartamentului de catre un evaluator autorizat (de regula 500–900 lei in 2025, in functie de oras si suprafata). Inscrierea ipotecii in cartea funciara presupune taxe ANCPI uzual intre 0,1% si 0,3% din suma garantata, la care se pot adauga costuri notariale pentru contractul de ipoteca sau acte aditionale. Asigurarea obligatorie PAD si cea facultativa de locuinta pot fi cerute de banca, iar primele anuale se platesc de catre cumparator. In functie de banca, mai pot aparea comisioane de analiza/dosar (0–1% din suma) si comisioane de administrare. BNR a indicat in rapoartele din 2025 stabilizarea treptata a costului creditului, dar variatiile IRCC sau ROBOR raman relevante pentru buget. Vanzatorul trebuie sa colaboreze la termene (de regula 30–45 zile pana la finalizare), sa furnizeze actele la timp si sa accepte mecanisme de plata agreate de banca (cont escrow sau plata conditionata de intabulare provizorie).

Checklist extra pentru tranzactii cu credit (2025)

• Evaluare autorizata a imobilului: 500–900 lei, platita de cumparator.
• Inscriere ipoteca la ANCPI: aprox. 0,1%–0,3% din suma garantata.
• Asigurari PAD si facultativa: 130 lei/an minimum pentru PAD, plus polita facultativa variabila.
• Comisioane bancare: analiza/administrare 0–1% din suma, in functie de banca.
• Onorarii notariale suplimentare pentru contractul de ipoteca si inscrieri conexe.
• Posibil escrow pentru pret, conform politicilor bancii si practicilor notariale UNNPR.

Negocierea impartirii costurilor si clauze in antecontract

Desi uzanta spune ca fiecare plateste ceea ce tine de rolul sau (cumparator – dobandire; vanzator – pregatire si impozit), partile pot conveni orice repartitie. Pentru a evita dispute, consemneaza in antecontract cui ii revin onorariul notarial, taxele ANCPI, comisionul agentiei, costurile de certificare energetica si eventualele actualizari cadastrale. In pietele unde cererea este puternica, cumparatorii accepta mai des o pondere mai mare a costurilor pentru a accelera tranzactia. In 2025, pe fondul unui volum mediu lunar de peste 50.000 de tranzactii raportat de ANCPI, se observa preferinta pentru claritate contractuala si termene ferme (ex.: plata avansului, data maxima a obtinerii finantarii, modalitatea de eliberare a imobilului). Un detaliu practic: daca apartamentul are modificari nedeclarate, este mai eficient ca vanzatorul sa acopere actualizarea cadastrala inainte de semnare, altfel cumparatorul poate cere reduceri din pret sau clauze suspensive care lungesc calendarul.

Clauze utile de negociat si consemnat

• Repartizarea exacta a onorariului notarial si a taxelor de carte funciara.
• Termenul de predare si regimul penalitatilor pentru intarzieri.
• Cine plateste actualizarea cadastrala si in ce termen se finalizeaza.
• Modalitatea de plata: cont escrow, plata la semnare, conditii legate de intabulare.
• Asumarea comisionului agentiei si a oricaror taxe bancare suplimentare.
• Lista bunurilor mobile incluse si starea utilitatilor la predare.

Intrebari frecvente rapide 2025

Exista obligatia legala ca o anumita parte sa plateasca toate actele? Nu; legea permite libertate contractuala, iar notarul consemneaza acordul partilor. Cine plateste impozitul pe vanzare? Impozitul este datorat de vanzator, calculat conform Codului fiscal in vigoare in 2025 si retinut la sursa de notar. Care sunt costurile minime inevitabile pentru cumparator? Onorariul notarial si taxele ANCPI pentru intabulare. Cat dureaza intabularea? In mod standard, cateva zile lucratoare; exista servicii cu taxa de urgenta la ANCPI. Cat de mari sunt costurile totale? In multe cazuri, cumparatorul bugeteaza 1%–3% din pret pentru notariat + carte funciara, iar vanzatorul cateva sute de lei pentru acte plus impozitul pe transfer. Pentru repere macro, urmareste comunicatele ANCPI despre numarul de tranzactii si pe cele UNNPR despre onorarii; in 2025, volumele raman robuste (medie lunara peste 50.000), iar grilele notariale raman publice si predictibile, ceea ce ajuta la estimari realiste inainte de a semna.